Kopfbild Scherer Immobilien GmbH Immobilienmakler in Berlin - Linksammlung

 SZ vom 21.07.2012 - Reportage Wahnsinn Immobilie

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Wahnsinn Immobilie

Die Deutschen haben Angst um ihr Geld. Sie ziehen es von Bankkonten ab und kaufen den Wohnungsmarkt leer. Luxusbauten schießen aus dem Boden, in den Metropolen können sich die Makler vor Anfragen kaum retten. Es geht den meisten um Sicherheit. Doch einige werden dabei verlieren

VON HARALD FREIBERGER , CHRISTOPH GIESEN UND ANGELIKA SLAVIK

München/Berlin/Frankfurt – Wahnsinnig verlockend sieht es nicht aus. Rollrasen, ein paar hölzerne Liegen mit weißen Stoffbezügen, ein paar akkurat gestutzte Sträucher. Spießeridylle. Aber das, was hier auf die blechernen Plakate neben einer Großbaustelle in München gepinselt ist, dieses cleane, überschaubare Wohnglück, das war einigen Menschen eine ganze Menge Geld wert. Willkommen in der Müllerstraße 7, willkommen auf Deutschlands seltsamster Baustelle.

Der Kranführer lässt ein paar Stahlträger auf die Erde krachen. Es staubt.

Thomas Aigner sitzt in einer sehr schicken Villa in einer von diesen schmucken, verspielten und blitzsauberen Ecken Münchens. Seine Haare hat er mit Gel zurückgekämmt, viel Gel, auf seiner Visitenkarte ist ein Foto von ihm. Aigner Immobilien steht über dem Foto. „Seit 2010 geht es so richtig ab mit dem Boom“, sagt Aigner.

Ja, seit 2010. Seit 2010 hat der Immobilienmakler Thomas Aigner die Anzahl seiner Mitarbeiter fast verdoppelt. Er hat neue Standorte eröffnet, in jeder schmucken, blitzsauberen Münchner Ecke gibt es jetzt eines seiner Büros. Thomas Aigner gehört in dieser Geschichte zu denen, die auf der richtigen Seite sitzen.

Das ist eine Geschichte über Deutschland im Sommer 2012. Über einen verrückten Markt, den sich die um die Stabilität besorgte Bundesbank genau anschaut. Es ist eine Geschichte über verunsicherte Anleger, die fürchten, dass ihr Geld morgen nichts mehr wert sein könnte. Über Makler, die sich vor Anfragen kaum retten können. Und über die Frage, wer am Ende auf der falschen Seite sitzen wird.

Walter Höller hat sich diese Frage auch gestellt. Höller, 54, gehört zu den bessergestellten Münchner Bürgern. Der Ingenieur verdient gut, seit 20 Jahren kann er sich die 2000 Euro Kaltmiete leisten, die seine 125-Quadratmeter-Wohnung in einem der besten Viertel kostet, im Lehel. Die Tochter ist aus dem Haus, eigentlich führt Höller mit seiner Frau ein sorgloses Leben. Trotzdem kommen manchmal ernste Themen auf den Tisch, wenn die beiden abends bei einem Glas Wein auf ihrem Balkon im vierten Stock sitzen und die Sonne über den Dächern Münchens untergehen sehen.

„Seit vier Jahren nagt es an mir, ob ich bei unseren Finanzen alles richtig mache“, sagt Höller. Vor vier Jahren implodierte die US-Investmentbank Lehman Brothers. Die Aktienkurse brachen ein, Höller verlor viel Geld. „Ich hatte auf Aktien gesetzt, weil ich dachte, dass ich mich gut in innovativen Branchen auskenne, zum Beispiel im Umweltbereich“, sagt er. Doch wenn Banken Milliarden verzocken und die Weltwirtschaft am Abgrund steht, trifft das alle Unternehmen, auch solche, die möglicherweise eine große Zukunft vor sich haben.

Bis heute haben sich seine Aktien nicht richtig erholt, und Höller, der in Wirklichkeit anders heißt, hat daraus eine Lehre gezogen: „Ich kann darauf nicht meine Altersvorsorge aufbauen.“ Höller zog alles Geld aus Aktien ab, um nur noch auf Sicherheit zu setzen. Er legte zunächst sein ganzes Geld in langweiligen Sparprodukten an. Die Zinsen darauf sind niedrig, ein, maximal zwei Prozent. Aber Höller geht es nicht mehr darum, das Kapital groß zu vermehren, er will es nur noch erhalten.

Aber bei den Höllers auf dem Balkon tauchte irgendwann die Frage auf, ob das Geld nicht trotzdem immer weniger wert wird, auch wenn man das Kapital erhält. Was ist mit den Rettungsaktionen für die Banken durch die Notenbank? Manche sagen, es sei das Gleiche wie Geld drucken. Was ist mit der Inflation, von der jetzt alle reden? Wie viel ist das Geld in zehn, 20 Jahren noch wert? „Ich habe noch keinen eigenen Besitz, die Frage nach einer eigenen Immobilie stellte sich da automatisch“, sagt Höller. Er fing an, sich auf dem Münchner Immobilienmarkt umzuschauen.

In der Müllerstraße 7 hat sich der Staub verzogen, der Kran macht jetzt quietschende Geräusche. Es ist viel geschrieben worden über dieses Bauprojekt, das liegt vor allem an der Wohnung in der obersten Etage, die hier gebaut wird. Diese Wohnung kostet knapp 21000 Euro. Pro Quadratmeter. Und weil die Wohnung ziemlich viele Quadratmeter hat, 700 um genau zu sein, steht unterm Strich ein Verkaufspreis von fast 15 Millionen Euro. In manchen Geschichten war zu lesen, hier entstünde die teuerste Wohnung Deutschlands, aber so einfach ist das nicht. Es gibt eine ganze Reihe von Projekten, die sich um diesen Titel streiten könnten. Bundesweit schießen die Luxusprojekte aus dem Boden. Kauft das irgendwer?

Doch, das kauft wer. In der Müllerstraße 7 gibt es nur noch fünf freie Wohnungen. Die teuerste Wohnung Deutschlands ist nicht dabei. Irgendjemand hat diese 15 Millionen auf den Tisch gelegt.

Walter Höller war das nicht, er hat sich schließlich für ein Bauprojekt in Oberföhring im Nordosten Münchens entschieden. Ende Mai unterschrieb er den Kaufvertrag. Die Wohnung hat drei Zimmer, Süd-West-Lage, einen großen Balkon und 76Quadratmeter. Einer davon kostet 5800 Euro, die ganze Wohnung 440000 Euro. Das ist deutlich weniger als der Preis einer Bleibe in der Müllerstraße 7, aber immer noch eine ganze Stange Geld. „Das war von allen Angeboten das beste“, sagt Höller. Wenn die Wohnung im September 2013 fertig wird, will das Ehepaar Höller erst einmal vermieten, für 13 Euro pro Quadratmeter. Die Einnahmen von 1000 Euro helfen, den Baukredit zu tilgen. Alles sei „solide durchfinanziert, wir müssen es uns nicht vom Mund absparen“.

So wie Walter Höller machen das jetzt viele: Sie ziehen ihr ganzes Geld aus Aktien und Sparplänen ab und stecken es in eine Immobilie. Oder zumindest wollen sie es so machen. So leicht ist das gar nicht. Immobilienmakler Thomas Aigner bläst die Backen auf. „Zwei bis drei Zimmer, innerstädtisch, gehobene Ausstattung, da ist die Nachfrage extrem“, sagt er. „Wenn es da etwas gibt, das könnte ich auch 100 oder 150 Mal verkaufen. Aber ich hab’ die Wohnung ja trotzdem nur einmal, was soll man machen?“ Aigner sieht tatsächlich ein bisschen unglücklich aus, wenn er das sagt. Maklerprobleme. Er enttäusche die Leute nicht gerne, sagt er. „Aber diese klassischen Objekte für Kapitalanleger, da gibt es kaum mehr was.“ München ist leergekauft? „Na, irgendwas finden Sie immer“, sagt Aigner. „Aber die Frage ist zu welchem Preis.“

Zu welchem Preis. Seit Beginn der Finanzkrise sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in München um knapp 40 Prozent gestiegen, im Schnitt. 3692 Euro kostet ein Quadratmeter Wohneigentum in München durchschnittlich, vor fünf Jahren waren es mehr als 1000 Euro weniger.

Manche weichen deshalb aus, zum Beispiel nach Berlin.

Der Dauerregen hat eine Pause eingelegt. Es ist für einige Stunden angenehm warm in Berlin. Uwe Scherer, 56, hat an diesem Juliabend ein Café am Richardplatz in Neukölln als Treffpunkt vorgeschlagen. Bis vor ein paar Monaten war das Café noch nicht da. So ist das in Neukölln. Scherer sitzt an einem der runden Holztische auf dem breiten Bürgersteig. Er trägt eine weiße Leinenhose, ein weites Hemd, Sandalen. Vor sich auf dem Tisch hat er Handy und Notizbuch abgelegt, ein Makler ist immer im Einsatz, sagt er.

Uwe Scherer ist studierter Ingenieur. Als er in den frühen 80er Jahren mit dem Studium fertig wurde, gab es eine Ingenieurschwemme in Deutschland, er sattelte um und wurde Makler. Zunächst in München, seit 1991 in Berlin. Doch was seit wenigen Jahren in der Hauptstadt passiert, nennt er schlicht „Wahnsinn“. Der Berliner Immobilienmarkt zieht an, Monat für Monat steigen die Preise, Käufer vor allem aus West- und Süddeutschland versuchen, ihr Geld auf dem Berliner Markt zu parken. Auch Skandinavier, Briten und Griechen kaufen sich ein. „Erst vor ein paar Wochen“, sagt Scherer, „da haben wir eine Wohnung südlich vom Schillerkiez verkauft.“ Früher, als auf dem nahe gelegenen Flughafen Tempelhof noch Maschinen landeten, war der Kiez eine verkommende Gegend. Kleine Bordelle, jede Menge Dealer an den Straßenecken. „Ab und an fiel auch mal ein Schuss, aber seit der Flughafen dicht ist, blüht die Gegend auf.“ Die Wohnung am Rande des Schillerkiezes hatte 58Quadratmeter, die Bausubstanz war in Ordnung, seit Jahren der gleiche, verlässliche Mieter. 45000 Euro verlangte der Vorbesitzer. „Für die Lage eigentlich ein sehr realistischer Preis“, sagt Scherer. „Wir haben 200 Interessenten gehabt.“ Am Ende veranstaltete Scherer ein Bieterverfahren. Wer den höchsten Preis zahlt, bekommt die Wohnung. „68000 Euro für 58 Quadratmeter.“

Die Statistiker verzeichnen für Berlin seit 2007 einen Anstieg der Kaufpreise um knapp 32 Prozent.

Die Zeit, ein Schnäppchen zu machen, sei eben vorbei, sagt er. Es sei denn, man erkenne die Trends früher als andere. Vor dem Mauerfall wohnten die Studenten in Westberlin in Kreuzberg oder in Schöneberg. Neukölln, das war eine Arbeitergegend. Nach dem Mauerfall kamen Mitte, der Prenzlauer Berg und etwas später dann der Friedrichshain hinzu. „Seit ein paar Jahren sind wieder Kreuzberg und der Norden Neuköllns en vogue.“ Neukölln ist eine Stadt in der Stadt. Etwa 300 000 Einwohner, nirgendwo sonst in der Republik leben mehr Menschen von Hartz IV. Wieso ist Neukölln plötzlich hip? Uwe Scherer wohnt selbst dort. „Ich mag die Gegend schon immer, es gibt viele Altbauten, der Bezirk liegt verkehrsgünstig, und vor allem ist es hier lange Zeit preiswert gewesen.“ Dass es aber so schnell mit Neukölln aufwärtsgegangen ist, das hat alle überrascht. „Irgendwann saßen Studenten, dann Touristen nachts immer auf der Admiralsbrücke und haben Party gemacht. Dann gab es die ersten Cafés und Clubs, und nach ein, zwei Jahren war Neukölln plötzlich the place to be .“

Was sich Studenten mit Unterstützung der Eltern leisten können, ist für manchen Alteingesessenen zu teuer. „Relativ oft bekomme ich Anrufe von Hartz-IV-Empfängern, die mich fragen, ob ich eine Wohnung in Neukölln habe, die das Amt noch bezahlt“, sagt Scherer. „Ich muss sie meistens enttäuschen. Neukölln ist inzwischen meist zu teuer.“

Und die Preise steigen weiter. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis die Karawane der Kreativen, der Studenten, der Trendsetter in einen anderen Bezirk zieht, ihn aufwertet und die Preise treibt. Nur, wo ziehen sie hin? „Wer das richtig ahnt, ist ein reicher Mann“, sagt Scherer. Der Wedding vielleicht? Tiergarten, Moabit? Es hat ein bisschen was von einem Glücksspiel. Das große Gentrifizierung-Raten. „Mein Außenseitertipp ist Lichtenberg.“ Lichtenberg? Wo einst das Stasi-Hauptquartier lag, wo unzählige Plattenbauten in den tristen Berliner Himmel ragen? „Genau da“, sagt Scherer. „Dort gibt es auch noch eine Menge unsanierter Altbauten und alles noch sehr preiswert. In Neukölln wird um den Platz gezankt. Ich zeige Ihnen das mal.“

Er steckt das Notizbuch und das Handy in seine Aktentasche und geht zu seinem Fahrrad. Er wirft die Tasche in den Korb auf dem Gepäckträger und schiebt los durch den Kiez.

Vorbei an drei durstigen Seelen auf dem Richardplatz, die sich mit billigem Korn und Bier aus Plastikflaschen zuprosten, vorbei am Fußballkäfig, in dem türkische Kinder johlen, vorbei an einem Fleischer, der in Frankreich einen Orden für seine Blutwürste bekommen hat. „In Berlin“, sagt Scherer, als er an der Ampel an der Karl-Marx-Straße wartet, könne man „ohne Ortskenntnis jede Menge Fehler machen“. Eine Wohnung im sanierten Altbau in der Torstraße direkt in Mitte koste heute genauso viel wie in München oder Frankfurt. Eine Bleibe im Wedding, der nach der Bezirksreform ebenfalls zu Mitte gehört, sei viel preiswerter. „Man muss wissen, welche Straßenzüge gerade teuer sind.“

Die Ampel springt auf Grün, es sind nur noch wenige hundert Meter bis zum Körnerpark. Studenten haben Decken mitgebracht und sitzen im Gras. An der Rückseite des Parks liegt ein noch unbebautes Areal, eingeklemmt zwischen einem Altbau aus der Gründerzeit und einem Autohof, 600 Quadratmeter vielleicht. „Eines der letzten unbebauten Grundstücke Neuköllns, 450 000 Euro könnte das schon bringen“, sagt Scherer. Vor ein paar Tagen hat er das Grundstück einem Investor aus Italien gezeigt. Mehrere Familienväter haben sich gemeinsam mit einem Architekten den Baugrund angesehen. Das Tiefbauamt hat genehmigt, dass man hier einen Neubau mit sechs Stockwerken hochziehen darf. Macht acht neue, große Wohnungen in Berlin-Neukölln mit Blick auf den beliebten Körnerpark. „Ich ahne, dass es wieder ein Bieterverfahren geben wird“, sagt Scherer und lacht.

Manche macht diese Goldgräberstimmung nervös. Die Frankfurter Immobilienmaklerin Petra Krauß zum Beispiel. Sie ist seit 1989 im Geschäft, „aber so etwas hab' ich früher nur ganz selten erlebt“, sagt sie. Dass die Leute eine Immobilie kaufen und dafür keine Finanzierung brauchen. Seit eineinhalb Jahren aber beobachtet sie das immer wieder, manchmal legten die Käufer 500000 Euro und mehr auf den Tisch, einfach so. „Die verkaufen Aktien, Anleihen oder Sparanlagen, sie stoßen alles ab, Hauptsache eine Immobilie“, sagt die Maklerin. Längst könne der Markt die Nachfrage nicht mehr befriedigen. Hat sie ein Objekt zu verkaufen, veröffentlicht sie das in Internetportalen wie immoscout.de oder immowelt.de. „Wenn wir das am Samstagmittag reinstellen, haben wir am Montagmorgen oft schon 60 Mails“, sagt sie. Die Preise in Frankfurt sind in den vergangenen fünf Jahren um mehr als ein Fünftel gestiegen. Im honorigen Westend wurde kürzlich eine Wohnung für 8000 Euro pro Quadratmeter angeboten. „Da fehlen mir die Worte“, sagt sie und macht mit der Hand den Scheibenwischer vor dem Gesicht. Immer wieder gebe es Objekte, bei denen sie sich frage: „Oh weh, ob das gut geht?“ Nachsatz: „An manchen Ecken haben wir sicher schon eine Blase.“

Es ist ein riskantes Spiel, das da in Deutschland gespielt wird in diesem Sommer 2012. Etwa mit Blick auf die Preise: Denn während die Kaufpreise sprunghaft nach oben klettern, wachsen die Mieten teils deutlich langsamer. In München etwa stehen dem Kaufpreisanstieg von knapp 40 Prozent seit 2007 Mietpreissteigerungen von nur gut 15 Prozent gegenüber. In Berlin ist das Verhältnis 32 zu 26. In Frankfurt 23 zu 16. Das mindert die Rendite mitunter dramatisch, aber manchen Anlegern scheint es darauf nicht mehr anzukommen. Für sie gilt: Hauptsache Beton.

Es ist aber auch ein riskantes Spiel, weil man beim lustigen Gentrifizierungsquiz auch mal danebenliegen kann. Was, wenn sich Lagen und Preise anders entwickeln als gedacht? Wer zahlt dann den Kredit ab?

Und natürlich könnte es auch sein, dass die Wirtschaft nicht zusammenbricht. Dass der Euro überlebt. Und dass die Zinsen wieder steigen. Die Immobilienkäufer von heute werden dann eine Anschlussfinanzierung brauchen – und die wird vielleicht empfindlich teurer ausfallen. Dann kann der Versuch, finanzielle Sicherheit zu schaffen, im Desaster enden.

Walter Höller, der frischgebackene Immobilienbesitzer, sagt, ihm sei bewusst, dass es diese Risiken gibt, dass eine Baufinanzierung immer auch ein Stück Spekulation ist. Trotzdem fühlt er sich gut mit seiner Entscheidung. „Ich habe noch keine Minute daran gezweifelt und bin absolut überzeugt, dass es das Richtige war“, sagt er.

Und es könnte ja auch wirklich gut gehen für Walter Höller und seine Frau und für die vielen tausend anderen, die in diesen Tagen ihr Geld hastig in eine Immobilie stecken. Es ist ein Pokerspiel. Am Ende geht es nur darum, ob man auf der richtigen Seite landet, bei den Gewinnern. Oder eben nicht.

Auf dem iPad: Die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise in Deutschland in einer interaktiven Grafik .

Sie verkaufen ihre Aktien, Fonds und was sie noch so haben und zahlen die Wohnung bar

Es ist ein Glücksspiel. Alle raten: Wo gehen die Preise als Nächstes nach oben?

Die Kaufpreise wachsen schneller als die Mieten. Das drückt den Ertrag. Kaum einen schreckt das

Neubauprojekt Choriner Höfe in Berlin-Mitte – 128 Eigentumswohnungen für gehobene Ansprüche, wie es heißt. Ein Paradies aber ist es nicht für alle. FOTO:STEFAN BONESS/VISUM

Mieterprotest am Kottbusser Tor in Berlin: Viele können die gestiegenen Mieten nicht mehr bezahlen. „Wir sind Kotti“ steht in Türkisch auf dem Schild. FOTO:DAVID GANNON/AFP

 

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