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Miethöhe und Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Berlin

Aus aktuellem Anlass möchten wir nochmals auf die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung vom 07.05.2013 (GVBl. S. 128) hinweisen, welche seither in Berlin für Mieterhöhungen gilt. Und weiter an die ab 01.06.2015 in Kraft getretene sog. "Mietpreisbremse".

1. Miethöhe bei Neuvermietung einer Immobilie:

Dem Grunde nach kann hierbei immer die am Markt erzielbare Miethöhe vereinbart werden, also die Miete die sich am Markt beim freien Spiel der Marktkräfte ergibt. Hierbei ist jedoch der sich aus § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) ergebende Tatbestand der Mietpreisüberhöhung, im Volksmund "Mietwucher" zu beachten. Demnach trifft dies zu, wenn die Miete 20% - in einigen Fällen 50% - über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das gilt wiederum nur für den Fall, wenn der Vermieter der Immobilie ein geringes Marktangebot an vergleichbaren Immobilien ausnutzt. Das ist in der Praxis meist schwer nachzuweisen. Es handelt sich dabei um eine Ordnungswidrigkeit. Diese kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.
Weiter sind ab 01.06.2015 auch die Regelungen der sog. "Mietpreisbremse" (Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG vom 21.04.2015, veröffentlicht im Bundesgesetzblatt am 27.04.2015) zu beachten.
Am 28. April 2015 hat der Berliner Senat die Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) erlassen (GVBl. S. 101). Mit der Verordnung wird die ganze Stadt Berlin zum Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt mit der Wirkung, dass die sogenannte Mietpreisbremse im Zeitraum vom 1. Juni 2015 bis einschließlich 31. Mai 2020 in ganz Berlin zur Anwendung kommt.

Für alle ab 1. Juni 2015 abgeschlossenen Mietverträge über Wohnraum darf die Miete grundsätzlich zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB).

Ausnahmen von der Mietenbegrenzung:
a.) Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden (i.d. Regel Erstbezüge).
b.) Bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung greift die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB).
c.) Eine vom Vormieter verlangte Miete darf auch bei Mietvertragsabschluss neu vereinbart werden.

2. Mieterhöhung bei bestehenden Mietverhältnissen:

Bei bestehenden Mietverträgen gilt für die Mieterhöhung bei nicht preisgebundenen Wohnungen nach § 558 BGB u.a. eine Mieterhöhung bis zu Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete als zulässig. Jedoch gilt es hier die sog. Kappungsgrenze zu beachten, wonach gem. § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzen-Verordnung vom 07.05.2013 die Miete innerhalb von 3 Jahren um höchstens 15% steigen darf. Mögliche Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmassnahmen und gestiegenen Betriebskosten sind von der Kappungsgrenze nicht betroffen.

Damit soll versucht werden den deutlichen Mietanstieg der letzten 2 Jahre zu bremsen. Ob das gelingt bleibt abzuwarten. Einerseits wird durch den massiven Zuwachs von teuren Neubauwohnungen mit meist auch vergleichsweise hohen Neumieten, die ortübliche Vergleichsmiete in manchen Quartieren nach oben getrieben, und andererseits werden die Vermieter sich vermutlich auch kreative Massnahmen überlegen, um die Mieten weiter steigen zu lassen.
Man denke dabei z.B. nur an die zurückliegende Westberliner Zeit, wo durch den Versuch der politischen Einflussnahme auf die Preise nur eines erreicht wurde, dass Wohnraum knapp und schwer zu bekommen war. Das einzige was unseres Erachtens helfen wird, ist der Neubau von zusätzlichen Wohnungen.

Der Zuzug von Neuberlinern wird auf absehbare Zeit die Nachfrage weiter hoch halten. Da kann zur Preisstabilisierung nur die Erhöhung des Angebots helfen und nicht eine gesetzliche Deckelung der Preise. Als Beleg können wir aus eigener Erfahrung die Jahre der Sonder AfA (1990-1996) anführen. Durch die damalige massive Schaffung neuer Wohnungen (Stichwort Stadtvillen) gingen die Neuvertragsmieten im Erstbezug innerhalb weniger Jahre in der Spitze um bis zu ca. 40% im Vergleich zum Anfang der 1990-er Jahre zurück.