Berlin-Neukölln: Höhere Mieten im Norden, Ruhe im Süden

Den Kreativen und Studenten, welche den Bezirk als erste neu entdeckten folgt auch schon zahlungskräftiges Klientel. Nach Angaben im Bericht der GSW ziehen jetzt auch schon die Mieten an der Hermannstraße (12049), rund um das Rathaus Neukölln (12043) und an der nördlichen Sonnenallee (12045) deutlich an. Alle genannten Gebiete sowie das vor Kurzem noch berüchtigte Rollbergviertel (12053) liegen in puncto Mietanstieg im obersten Zehntel der Berliner Stadtteile, so weiter im WohnmarktReport 2012.

Aus eigener Erfahrung können wir noch ergänzen, dass auch der „Schillerkiez“ rund um die Schillerpromenade, östlich an den Tempelhofer Park angrenzend zu den stark nachgefragten Bereichen in Berlin-Nordneukölln zählt.

Trotz dieser enormen Nachfragesteigerung sind dennoch in den meisten Gegenden die Mieten im Vergleich zu anderen Innenstadtbereichen innerhalb des S-Bahnrings immer noch günstig zu haben. Ausgenommen ist das Maybachufer, wo die mittlere Angebotsmiete lt. GSW-Bericht mit 8 Euro pro m² deutlich über dem stadtweiten Durchschnitt, mit einigem Abstand gefolgt von der Hermannstraße West mit 7,01 Euro pro m² liegt. Ansonsten liegt der Mietwert im Neuköllner Norden zwischen monatlich 6 und 7 Euro pro m² Wohnfläche.

Weitere Zitate aus dem GSW WohnmarktReport 2012:
„Im Neuköllner Süden außerhalb des S-Bahn-Rings sind die Quadratmetermieten fast überall niedriger als im Norden. In der Gropiusstadt mit Britz-West (12347), um die Johannisthaler Chaussee (12351) und in Buckow-Ost (12353) liegen die Angebote im Mittel unter 6 Euro, an der südlichen Sonnenallee (12057) mit einem großen Hochhauskomplex neben einer geplanten Autobahn sogar nur bei 5,17 Euro.

Fast im gesamten Bezirk gibt es Nischen für die Bezieher kleiner Einkommen. Nahezu überall im Süden liegen im Marktsegment des günstigsten Zehntels der Wohnungen die Angebotsmieten im Mittel unter 5 Euro. Im Norden haben allerdings einige Gebiete diese Grenze überschritten; andere sind kurz davor. Im Zehntel der am teuersten angebotenen Wohnungen hat das beliebte Maybachufer mit im Mittel 12,22 Euro ein beachtliches Niveau bei den Angebotspreisen erreicht. Auch die angrenzenden Gebiete um das Rathaus und an der nördlichen Sonnenallee weisen einen gehobenen Teilmarkt mit Angebotsmieten über 10 Euro aus“ (Zitat Ende).

Insgesamt wurden für den Report 6641 Mietangebote in Berlin Neukölln ausgewertet. Die durchschnittliche mtl. Kaltmiete aller Marktsegmente lag demnach bei 6,24 EUR/m² (Gesamt Berlin 6,59 EUR/m²) und der Anstieg zum Vorjahr 2010 bei +8,4% (Gesamt Berlin +7,8%).

Im unteren Marktsegment lag die durchschnittliche mtl. Kaltmiete bei 4,76 EUR/m² (Gesamt Berlin 4,50 EUR/m²) und im oberen Marktsegment bei mtl. 9,08 EUR/m² (Gesamt Berlin 12,04 EUR/m²).

Die Extremwerte waren im oberen Bereich 15,94 EUR/m² mtl. in Berlin-Britz (PLZ 12359) und im unteren Bereich bei 4,21 EUR/m² mtl im Grenzalleekiez (PLZ 12057).

Bei der Veränderung zum Jahr 2010 waren die beiden Extremwerte:
Höchster Anstieg im Reuterkiez/Weserstrasse (PLZ 12045) mit +17,8%.
Geringster Anstieg, sogar Rückgang im Bereich der Grenzallee (PLZ 12057) mit -0,6%.

Unser Kommentar zur Datenbasis:
Bei den zitierten Mietpreisen handelt es sich um Angebotspreise und nicht um die tatsächlich bei Vertragsabschluss vereinbarten und gezahlten tatsächlichen Mieten. Die allgemeine Lebenserfahrung und unsere eigene Markterfahrung im Immobilienmarkt lehrt, dass die tatsächlich gezahlten Preise in vielen Fällen von den Angebotspreisen abweichen können. Weil im Regelfall der tatsächlich abgeschlossene und bezahlte Mietpreis nur den direkt Beteiligten, also Vermieter, und Mieter und ggf. der Verwaltung und dem beteiligten Makler bekannt sein dürfte, sind diese in den Ergebnissen des Wohnmarktreports nicht enthalten. Insofern kann der Report zwar eine gute erste Orientierungshilfe sein, sollte aber unserer Einschätzung nach nicht überbewertet werden. Im Einzelfall ist vor einer Investitionsentscheidung die Einholung einer sachverständigen Meinung von Immobilienmaklern, Gutachtern, oder anderen geeigneten Marktexperten anzuraten.

Unabhängig davon bleibt dennoch festzuhalten, dass der derzeit herrschende Trend zu deutlich ansteigenden Mieten in nahezu allen Bereichen von Berlin Neukölln aufgrund unserer eigenen Erfahrung der letzten 12 Monate bestätigt werden kann.

Quellenangaben:
(1) 8. GSW / CBRE WohnmarktReport inklusive WohnkostenAtlas für Berlin,
GSW Immobilien AG, Charlottenstraße 4, 10969 Berlin
http://www.gsw.de/de/unternehmen/wohnmarktreport/8._Wohnmarktreport_.jsp

Zuletzt geändert am: 28 Mar 2012 um 08:40