Berliner Makler warnt vor Immobilienhysterie - Angst frisst Hirn

Veröffentlicht von Administrator (admin) am 01 Nov 2011
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Umsatz und Preise für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin sind in 2011 noch einmal kräftig angestiegen. Das gilt auch für andere Teilmärkte des Berliner Marktes. Die Lage erinnert an den Immobilienboom in den 1990er Jahren, welche seinerzeit im SPIEGEL mit "Die Gier frisst das Hirn" (1) tituliert wurde. Heute vielleicht passender bezeichnet mit "Die Angst frisst das Hirn".

Schon für 2010 hat der Berliner Gutachterausschusses einen deutlichen Anstieg der Nachfrage in diesem Teilmarkt für Berlin festgestellt (2). Nachdem sich für 2009 noch rückläufige Verkaufszahlen ergaben, wurde für das Jahr 2010 ein Umsatzplus nach Fallzahlen von insgesamt 15 % festgestellt. Vor allem in den letzten 4 Monaten des Jahres 2010 legten Mietshäuser mit gewerblichem Mietanteil deutlich zu. Zeitgleich legte der Geldumsatz in 2010 deutlich zu. Allein die Kaufpreissumme bezogen auf Wohn- und Geschäftshäuser stieg um 73%. 

Diese bemerkenswerte Entwicklung beschleunigte sich im 1. Halbjahr 2011. Seit Anfang 2011 findet ein regelrechter Run auf Mietshäuser statt, so dass der Markt so gut wie leer gefegt ist (3). Fand man im Immobilienteil der Berliner Zeitungen unter der Rubrik Mietshäuser in früheren Zeiten noch mehrere Seiten mit Anzeigen, findet man heute nur noch wenige Mietshausangebote. Dabei fällt auf, dass besonders Privatanleger die Altbauklassiker der Berliner Mietshäuser, d.h. Mietshäuser ohne gewerblichen Flächenanteil, mit Kaufpreisen bis zu 1 Million EUR stark nachfragen. 

Die Daten des Berliner Gutachterausschuss bestätigen unsere Beobachtungen. Auch nach dessen Angaben stiegen die Verkaufszahlen für Wohn- und Geschäftshäuser im ersten Halbjahr 2011 nochmals stark an, nach Kauffällen um 32% und beim Geldumsatz um sage und schreibe 99%! (4)  

Als wesentliche Triebfeder für die starke Nachfrage wird uns oftmals schlichte Angst vor Vermögensverlusten durch Inflation, vor allem mit Blick auf die allgemeine Schuldenkrise genannt. Diese Angst schüren dann auch die zu diesem Themenbereich in jüngster Zeit häufiger erscheinenden Medienberichte (wie z.B. „Immobilienpreise schießen nach oben“ (5)). Zudem locken die seit 2010/2011 wieder deutlich ansteigenden Berliner Mieten.

Von daher rechnen wir auch für die nächsten 12 - 24 Monate mit weiter steigenden Immobilienpreisen in Berlin, insbesondere im Bereich der Mietshäuser. 

Allerdings könnte diese Entwicklung ein jähes Ende nehmen, wenn die Preistreibenden Gründe entfallen, und / oder eine schlechte Wirtschaftslage für Bremsspuren sorgt. Diese Umstände sollten Anleger wie Investoren stets im Blick behalten. Denn die allgemeine Kaufkraft, als eine der Grundlagen für eine nachhaltige Preisentwicklung, ist in Berlin noch lange nicht auf dem Niveau von Hamburg, Stuttgart oder München und wird sie - soweit absehbar - so schnell auch nicht erreichen. Kaufpreise für Mietshäuser wie in München, von über der 20-fachen Jahresnettomiete, werden in Berlin vorläufig eher die Ausnahme in besonders nachgefragten Lagen bleiben. Bei Anlegern und Investoren sollte bei solchen Kaufpreisen in Berlin die rote Warnlampe aufleuchten.

Insgesamt erinnert die derzeitige Lage stark an den Boom Anfang der 1990-ziger Jahre, als die damaligen Immobilienpreise in Berlin kräftig und schnell anstiegen, damals vor allem getrieben durch die hohen Steueranreize des Fördergebietsgesetzes. Wie diese Entwicklung endete ist bekannt, nämlich mit Preisabstürzen von bis zu ca. 60% im Vergleich zu den Einstiegspreisen und einem erheblichen Anstieg der Zwangsversteigerungen in den Jahren ab 1999. Auch heute werden in vielen Fällen die damals gezahlten Einstandspreise nicht erreicht. Viele der damaligen Investoren und sog. Kapitalanleger haben ihr Investment daher finanziell nicht überlebt. 

Ein Umstand ist derzeit zumindest deutlich positiver als in den 1990er Jahren. Die Zinsen sind erheblich niedriger. Hoffen wir, dass dies so bleibt. In 15-20 Jahren werden wir wieder wissen, ob die Rechnungen aufgegangen sind!

Fußnoten:
(1) Zeitschrift "Spiegel" , Nr.15/1994, Titelgeschichte, Seite 104

(2) Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2010/2011, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Herausgeber Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Juli 2011, Kulturbuchverlag, Seite 38 ff.

(3) Siehe auch Handelsblatt vom 23.10.2011, Rubrik Kapitalanlagen, Autor Christian Hunziker.

(4) „Die Entwicklung des Immobilienmarktes Berlin im 1.Halbjahr 2011“ Herausgeber Senatsverwaltung für Stadtentwicklung IIIE – Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Fehrbelliner Platz 1, 10707 Berlin, September 2011.

(5) Wirtschaftwoche, 09.08.2011, Rubrik Finanzen, Autor Stefan Hajek (Düsseldorf)

Autor: Scherer Immobilien GmbH, vertreten durch Dipl.-Ing. (FH) Uwe Scherer, Individueller Immobilienmakler in Berlin und München mit Sitz in Berlin Neukölln, Glasower Str. 32, 12051 Berlin-Neukölln, Tel 030-6266341, Fax 030-6269581

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Interview mit dem Autor im Focus 14/2001, S. 260, "Immobilien Kompass 2001".


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Zuletzt geändert am: 06 Nov 2011 um 18:26

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