Interessante Änderungen im Jahr 2015 für Käufer und Vermieter

Veröffentlicht von Redakteur (redakteur) am 27 Jan 2015
Immobilien-Markt-Berlin-Preise-Info-Zinsen-Makler-Verkauf >>

Alle Jahre wieder gibt es auch im Bereich der Immobilien einige - aus unserer Sicht - wichtige Änderungen, über welche wir nachfolgend kurz informieren wollen.

  1. Grunderwerbsteuer steigt in 2 Bundesländern;
  2. Höchstrechnungszins (Garantiezins) bei Lebensversicherungen fällt;
  3. Neues vom geplanten Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG (bekannt unter den Schlagworten „Mietpreisbremse und Bestellerprinzip“);
  4. Änderungen der EnEV 2014, die ab dem 01.01.2015 oder später gelten.

 

1. Grunderwerbsteuer steigt erneut in 2 Bundesländern

Im Saarland und in Nordrhein-Westfalen erhöhen sich die Grunderwerbssteuersätze ab dem 01.01.2015 auf 6,5% (in Berlin z.Zt. 6%).

Zur Erinnerung: Bis Anfang der 80-er Jahre galt bundesweit ein Steuersatz von 7%, jedoch mit vielen Ausnahmen. Danach wurde er auf 2% gesenkt. Ab 1997 stiegen die Steuersätze wieder an. Mittlerweile sind wir fast wieder bei dem alten Steuersatz also den 80-er Jahren angelangt, jedoch mit dem Unterschied, dass es die vielen Ausnahmen von damals heute nicht mehr gibt. Ob dadurch der Immobilienumsatz negativ beeinflusst wird bleibt abzuwarten. Für die öffentlichen Kassen ist die Grunderwerbsteuer jedenfalls ein Segen. Nach einer Studie des Deutschen Instituts der Wirtschaft DIW in Berlin (Fn 1) liegt Deutschland mit einem durchschnittlichen Steuersatz von 5,2 % im Europavergleich im ersten Drittel aller Länder der EU.

(Fn 1): DIW WOCHENBERICHT NR. 50/2014 VOM 10. DEZEMBER 2014

 

2. Finanzierung mit Kapitallebensversicherung

Mit dem Höchstrechnungszins – umgangssprachlich auch als Garantiezins bezeichnet – legt das Bundesfinanzministerium den Zinssatz fest, den Versicherungen für ihre Deckungsrückstellungen maximal zugrunde legen dürfen. Festgelegt wird der Höchstrechnungszins für Lebensversicherungen kraft § 2 der Deckungsrückstellungsverordnung. Ab 01.01.2015 wird dieser Zinssatz von bisher 1,75% auf nur noch 1,25% deutlich gesenkt (Fn 2). Dieser Umstand könnte u.a. negative Auswirkungen auf das bisher bei sogenannten Kapitalanlegern beliebte Finanzierungsmodel für Immobilienkäufe - sogenannte „Tilgungsaussetzung mit Kapitallebensversicherung“- haben.

(Fn 2): Quelle Wikipedia - http://de.wikipeia.org/wiki/H%C3%B6chstrechnungszins - (Stand 08.01.2015)

 

3. Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG

Das Bundeskabinett hatte am 01.10.2014 den Gesetzentwurf zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten („Mietpreisbremse“) und zur Stärkung des „Bestellerprinzips“ bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) beschlossen. Dieses Gesetz ist zum Zeitpunkt der Verfassung dieser Information (Januar 2015) noch nicht in Kraft, im Gesetzgebungsverfahren aber bereits weit fortgeschritten. Manche rechnen damit, dass das Gesetz schon in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten könnte. Derzeit liegt der Gesetzentwurf zur Beratung im Fachausschuß des Bundesrats. Dem Vernehmen nach werden insbesondere zum Bestellerprinzip noch Änderungen diskutiert, um dieses Prinzip praxistauglicher zu machen.

Einzelheiten zum derzeitigen Gesetzentwurf finden Sie im Internet auf den Seiten des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (Link zum BMJ: http://www.bmjv.de/SharedDocs/Kurzmeldungen/DE/2014/20141001_Mietpreisbremse_Kab.html?nn=3572892). Darin teilt die Bundesregierung u.a. mit:
“Mieten werden bei einer Wiedervermietung in Zukunft in den von den Ländern ausgewiesenen Gebieten die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch höchstens um 10 % übersteigen dürfen. Und: Nur der muss künftig den Makler zahlen, der ihn auch beauftragt hat und in dessen Interesse der Makler tätig geworden ist.“ ..............

“Nur der muss künftig den Makler zahlen, der ihn auch beauftragt hat und in dessen Interesse der Makler tätig geworden ist.“ und weiter ...“ Damit setzen wir im Maklerrecht um, was im übrigen Recht längst ein allgemein geltender Grundsatz ist. Diese Regelung ist nicht verfassungswidrig, sondern überfällig: Wir sorgen dafür, dass auf dem Wohnungsmarkt nicht mehr die Zwangslage von Mietern ausgenutzt wird, sondern der allgemeine Grundsatz „Wer bestellt, der bezahlt“ gilt,“ äußerte sich Bundesjustiz- und –verbraucherschutzminister Heiko Maas nach dem Kabinettsbeschluss“.

Wichtig:
Die geplanten Neuregelungen sollen nicht für den Immobilienkauf oder Verkauf, sondern lediglich für die Vermietung von Wohnraum gelten. Solange das geplante Gesetz noch nicht in Kraft ist, dürfen Immobilienmakler grundsätzlich nach der bisherigen Praxis arbeiten, also eine Maklerprovision mit dem Mieter vereinbaren.

Interessante Abhandlung zu diesem Thema von Haus & Grund:
http://www.hausundgrund.de/mietpreisbremse.html


4. Änderungen, welche sich aus der EnEV 2014 für 2015 ergeben (Auszüge)

Ab dem 01.01.2015 oder erst ab dem 01.01.2016 gelten einige neue Regelungen aus der Energieeinsparverordnung 2014; beispielsweise:

a.) Heizung
Auszug aus § 10 EnEV 2014: „Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, ab 2015 nicht mehr betreiben. Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und nach dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betreiben.“

b.) Dämmung der obersten Geschossdecke
Auszug aus § 10 EnEV 2014: “Eigentümer von Wohngebäuden sowie von Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate und auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, müssen dafür sorgen, dass zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum (oberste Geschossdecken), die nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 : 2013-02 erfüllen, nach dem 31. Dezember 2015 so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt/(m2·K) nicht überschreitet.“ ...

Für beide Regelungen sind im Gesetz noch bestimmte Ausnahmen zugelassen, insbesondere für vom Eigentümer selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser (Stichtag 01.02.2002).

Autor:
Immobilienmakler in Berlin - Scherer Immobilien GmbH, Glasower Str. 32, 12051 Berlin-Neukölln, vertreten durch Dipl.-Ing. (FH) Uwe Scherer.
 
© Urheberrecht/Copyright für alle Inhalte bei Scherer Immobilien GmbH, Berlin.
 
Disclaimer / Haftungsausschluss:
Diese Mitteilung veröffentlicht die Meinung des Autors und stellt keine Anlageberatung oder Anlageempfehlung dar. Die Inhalte dieser Mitteilung sind nicht als Angebot oder als Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Immobilien, oder irgendeiner anderen Handlung beabsichtigt und dienen auch nicht als Grundlage oder Teil eines Vertrages.
 
Diese Mitteilung enthält zukunftsgerichteten Aussagen, die auf derzeitigen Annahmen und Prognosen der Unternehmensleitung der Scherer Immobilien GmbH beruhen. Bekannte und unbekannte Risiken, Ungewissheiten und andere Faktoren können dazu führen, dass die tatsächliche Entwicklung wesentlich von den hier gemachten, in die Zukunft gerichteten Aussagen abweichen. Die Scherer Immobilien GmbH übernimmt keine Verpflichtung, diese zukunftsgerichteten Aussagen zu aktualisieren oder sie an zukünftige Ereignisse oder Entwicklungen anzupassen.
 
Die in der Mitteilung enthaltenen Informationen wurden sorgfältig zusammengestellt, dennoch sind Fehler nie gänzlich auszuschließen. Die Scherer Immobilien GmbH übernimmt keine Verantwortung oder Haftung jedweder Art für Aufwendungen, Verluste oder Schäden die aus der Verwendung dieser Mitteilung entstehen, oder sonst in irgendeiner Art und Weise im Zusammenhang mit der Nutzung dieser Mitteilung stehen.

Zuletzt geändert am: 27 Jan 2015 um 09:46

Zurück